A opção esquecida dos contratos built to suit

As operações financeiro-imobiliárias built to suit (BTS) ou em português “construído para servir”, cada vez mais utilizadas no Brasil, é um formato contratual bastante utilizado nos Estados Unidos e na Europa que apresenta uma complexidade jurídica maior que a das locações convencionais.

Essa é uma boa alternativa para tempos econômicos difíceis, sendo utilizada pelo setor imobiliário para locações de longo prazo, no qual o imóvel é adquirido, construído ou reformado antecipadamente pelo locador (investidor/ proprietário) para atender as necessidades e interesses pré-determinados pelo locatário (inquilino).

Portanto, ele envolve a aquisição, construção ou uma grande reforma num imóvel, onde os contratantes estabelecem com maior liberdade suas obrigações antes mesmo do início da locação, com por exemplo o valor do aluguel, o prazo de vigência  e as multas rescisórias. Vale lembrar que o valor da locação não corresponde apenas ao valor de mercado de ocupação, já que nele geralmente está embutido o investimento financeiro feito para atender os interesses específicos do  locatário e seu negócio.

As locações dessa natureza são entendidas como modalidade locatícia atípica, são excepcionais e geralmente destinadas à indústria e ao comércio, incluindo galpões e centros de distribuição, estendendo-se também aos setores de escritórios, hoteleiro e educacional, ou seja, sempre a  imóveis urbanos de fins não residenciais.

Por exemplo, embora existam as mais diversas ofertas disponíveis no mercado imobiliário, algumas vezes elas não se mostram adequadas às necessidades dos usuários. Então, se um laboratório médico ou supermercado precisa locar um imóvel que tenha determinadas características muito específicas, qualquer investidor pode providenciar a compra e a construção ou reforma do imóvel, com a finalidade única de atender aos interesses desse inquilino especificamente.

Mas, antes que haja o investimento, o locador firma o contrato de locação atípica, amplamente negociado, built to suit, com um prazo de vigência que lhe permita ter a segurança, a longevidade e a garantia de recuperar o capital investido e a remuneração pelo uso do imóvel.

Como  as partes contratantes, geralmente empresárias, estão em condições mais próximas de negociação, o que não ocorre como regra nas locações em geral.  A legislação privilegia, assim, o que foi acertado entre os interessados.

Uma das vantagens  para o locatário é a de não precisar imobilizar capital para ter instalações adequadas à sua atividade. A multa por rescisão contratual imotivada pode ser negociada  em expressão robusta, para respeitar os investimentos antecipados pelo locador e obstaculizar rescisões abruptas.

Muito embora a disciplina desse negócio jurídico na lei de locações, com o reconhecimento de  seus particularismos, represente um grande avanço e maior segurança jurídica para ambas as partes, ainda é uma operação econômica complexa  e que demanda muitos cuidados quando da elaboração do instrumento contratual. Só o tempo e a jurisprudência é que delinearão algumas das dúvidas que ainda pairam em relação ao built to suit.

 

Antônio Cláudio de Figueiredo Demeterco é advogado, sócio e responsável pelo departamento consultivo do escritório da De Figueiredo Demeterco & Sade que auxilia a Galvão Locações nos aspectos jurídicos.

 

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