A proteção do ponto comercial na lei de locações

Existem diversos conceitos jurídicos em torno do que se entende por ponto comercial. Por esse motivo, há algumas dificuldades em se compreender as suas várias proteções legais. Tentaremos simplificar aqui esse universo para que locatários, locadores e investidores entendam a lógica legislativa que está em vigor atualmente.

O ponto comercial está relacionado com o imóvel físico em que a empresa ou o empresário atua, mas não se confunde com ele. É possível transferir o ponto sem vender o imóvel. Ponto comercial é um ativo incorpóreo, ou seja, ele não apresenta caráter físico, e pode ser genericamente conceituado como sendo uma sobrevalorização que existe sobre o local em que a empresa se encontra estrategicamente organizada, atraindo clientela e relacionando-se com fornecedores.

A razão da proteção do ponto comercial está atrelada à sua importância estratégica e capacidade de gerar renda (lucro). Além disso, protegê-lo também significa proteger os investimentos e as melhorias que foram realizados no imóvel para atrair clientes.

No mundo jurídico se diz que o ponto comercial integra o estabelecimento empresarial (também conhecido como “fundo de comércio”). Trata-se do conjunto de bens materiais (mobiliário, maquinário etc.) e bens imateriais (marca, contratos, licenças, ponto comercial etc.) que, de forma organizada e combinada, permitem o exercício da atividade da empresa.

Passando um ponto comercial

Esse conceito é fundamental para entender as diversas formas de “vender” ou “transferir” o ponto comercial. Quando se vende o estabelecimento empresarial (negócio jurídico chamado trespasse), o adquirente passa a ser proprietário desse conjunto de bens, inclusive do ponto comercial. E como fica o contrato de locação? O locador é obrigado a aceitar o trespasse e ter um inquilino diverso daquele inicialmente contratante?

Antigamente, sim. Quando estava em vigor a chamada “Lei de Luvas” (Decreto n.º 24.150/1934), a legislação dizia que, em caso de trespasse, o locador estava obrigado a aceitar a sucessão do alienante pelo adquirente no contrato de locação, mesmo que houvesse cláusula proibindo a transferência. Atualmente, privilegia-se a liberdade de contratar (STJ, REsp 1202077). Entende-se que o locador não é obrigado a contratar contra a sua vontade. O contrato de locação possui natureza pessoal e, por isso, o locador tem o benefício de avaliar as características pessoais do futuro inquilino (financeira e idoneidade moral, por exemplo).

Uma segunda forma de se transferir o ponto comercial é através da sua alienação individualizada. Nestes casos, é comum cobrarem-se as chamadas “luvas”. Trata-se do pagamento realizado ao locador pelo sobrevalor do local em que a empresa irá se estabelecer. Esse sobrepreço se justifica pela localização estratégica do imóvel, circulação de pessoas ou proximidade a outros empreendimentos (“lojas-âncora”).

O Decreto n.º 24.150/1934 proibia expressamente a cobrança de luvas em seus artigos 29 e 30, sob o argumento de que seria um locupletamento, ou seja, o acréscimo de bens no patrimônio do proprietário, sem fundamento jurídico, à custa do trabalho alheio do inquilino empresário (responsável por desenvolver o ponto e gerar valor agregado ao imóvel).

Atualmente, o locador pode cobrar luvas no início da locação. A Lei de Locações (Lei n.º 8.245/1991) é omissa, não fazendo qualquer proibição explícita ou implícita a tal cobrança. Esse posicionamento já foi reiterado pelo Superior Tribunal de Justiça em diversas oportunidades (STJ, REsp 406934). O que se veda – e, portanto, é ilícito – é exigir alguma compensação em dinheiro para se renovar a locação (por exemplo, cobrar “luvas” do inquilino para manter a contratação). Ou seja, é proibida a criação de empecilhos financeiros para o inquilino não renovar o contrato na forma autorizada e tutelada pelo artigo 51.

O locatário somente terá direito à renovação compulsória da locação caso cumpra, ao mesmo tempo, os seguintes requisitos: (a) o contrato seja escrito e por prazo determinado; (b) o prazo mínimo (ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos) seja de cinco anos; (c) atue no mesmo ramo empresarial há, no mínimo, três anos. Cumprindo tais requisitos, o locatário deverá ajuizar Ação Renovatória no intervalo de um ano a, no máximo, seis meses antes da finalização do contrato em vigor. Caso não leve a juízo a ação dentro do prazo, o direito do locatário decairá (ocorre a “perda” desse direito).

Algumas precauções negociais recomendadas para que o empresário adote no contrato de locação são:

(a) contrato com prazo determinado de no mínimo 60 meses;

(b) prévia autorização para cessão do ponto no caso de trespasse (venda do estabelecimento). Com isso, desde que cumpridos os demais requisitos legais, terá o locatário o direito à renovatória e poderá realizar trespasse do seu estabelecimento empresarial sem o risco de perder o ponto comercial.

Já para o proprietário do imóvel que não tem interesse na renovação obrigatória (compulsória), a postura recomendada é estipular a locação por prazo indeterminado (que poderá ser rescindida a qualquer tempo, mediante prévia notificação), ou então por prazo inferior a 60 meses (para não cumprimento dos requisitos legais do artigo 51). Quanto ao trespasse e demais transferências do ponto, recomenda-se que qualquer cessão de direitos do contrato seja previamente autorizada por escrito pelo locador.

Por fim, a cessão (“venda”) de quotas sociais da empresa locatária é uma estratégia muito utilizada para se “passar” o ponto de forma oculta e mais sofisticada. Não há alteração do polo locatício, mas somente dos sócios da empresa (que não se confundem com a pessoa jurídica). Por não existir, neste caso, uma cessão contratual, o locador fica sem muitas saídas se discordar da operação. O que se sugere é que conste no contrato de locação uma cláusula expressa exigindo que o locatário informe quando houver alteração de seu quadro societário, sob pena de rescisão antecipada do contrato.

Ao nos depararmos com casos práticos envolvendo o ponto comercial, nota-se que muitas empresas arriscam esse que é um dos seus principais ativos, sem ter a consciência de que a própria lei de locações traz consigo uma proteção obrigatória. Da mesma forma, os locadores, de forma geral, raramente têm consciência das situações em que estão livres para não renovar a locação, retomar o imóvel e dispor dele como bem desejar. O importante é que os dois lados da locação busquem uma assessoria imobiliária experiente para proteger seus interesses e ajustar esta relação contratual que nasceu para ser frutífera e benéfica tanto par ao locador quanto para o locatário.

 

Por Fernando Struecker, advogado do Departamento Consultivo Empresarial e Imobiliário no escritório De Figueiredo Demeterco & Sade Sociedade de Advogados.

 

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