Áreas Comuns X Áreas Privativas: acabando com a dúvida e com os conflitos no condomínio

Apesar de aparentemente ser uma questão óbvia, existem muitos conflitos condominiais que surgem por dúvidas ou más interpretações sobre o limite entre áreas privativas e comuns.

A questão é disciplinada pela Norma Técnica n˚ 12.721 da ABNT, pelo Código Civil e pela Lei de Incorporações. Tanto a área comum quanto a privativa são definidas, segundo a referida norma técnica, de acordo com seu uso.

O que são as áreas privativas?

As áreas privativas condominiais são “áreas cobertas ou descobertas que definem o conjunto de dependências e instalações de uma unidade autônoma, cuja utilização é privativa dos respectivos titulares de direito”. Subdividem-se em áreas privativas principais e áreas privativas acessórias.

Existem casos, por exemplo, em que a matrícula do imóvel informa a existência de uma vaga de garagem especificamente destinada e delimitada. Dessa forma, são consideradas áreas privativas acessórias. No entanto, quando as vagas de garagem possuem matrículas imobiliárias específicas e autônomas são chamadas de áreas privativas principais.

A vinculação de tais áreas à uma unidade autônoma é uma opção comercial ou de conveniência no momento da incorporação. Para fins locatícios, a vinculação é melhor, pois facilita o cálculo dos encargos locatícios, como IPTU e condomínio. Não havendo a vinculação explícita, os depósitos, as vagas e as demais áreas assemelhadas podem constituir uma unidade autônoma principal, desde que atendidos os requisitos legais de acesso direto e viabilidade de delimitação física.

As respectivas frações ideais no solo e nos outros locais comuns podem compor, ainda, as partes de uso comum da edificação. Contudo, nem sempre as vagas de garagem são consideradas áreas privativas. Em diversos empreendimentos, existem as vagas rotativas ou de uso coletivo, assim são consideradas áreas comuns do condomínio.

E as áreas comuns?

As áreas comuns, conforme rege a norma técnica, são as áreas cobertas e descobertas situadas nos diversos pavimentos da edificação e fora dos limites de uso privativo. Elas podem ser utilizadas por todos ou, em certos casos, por parte dos titulares de direito das unidades autônomas, tais como playgrounds, piscinas, halls de entrada, salões de festa, etc.

As áreas comuns são divididas entre as unidades autônomas e somam-se à área privativa para o cálculo da área total da unidade. Há também a figura da área útil, ou chamada área de vassoura, calculada pela subtração das medidas das paredes e pilares, que em muitos casos chegam a totalizar 15%, da área privativa.

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Quando os problemas parecem

Não são raros os casos, tanto em condomínios horizontais quanto em verticais, em que um condômino invade a área de uso comum, muitas vezes construindo um muro ou divisória. Em situações assim é cabível uma ação demolitória e, se comprovada a irregularidade em prejuízo da área comum, o condômino infrator é condenado a demolir a construção irregular e a pagar aluguéis em favor dos demais condôminos, por terem sido privados do uso da referida área.

O memorial de incorporação, registrado na circunscrição imobiliária competente, deve trazer a informação exata e precisa das áreas privativas de cada unidade autônoma, bem como a descrição da área comum correspondente, que também constará na futura matrícula imobiliária.

Quem loca um imóvel deve, portanto, procurar uma assessoria especializada, que analise, entre outros detalhes, qual o tipo de área do imóvel ofertada ao mercado, para evitar futuras dores de cabeça desnecessárias.

* Por Pedro Davidoff Advogado OA B-PR 70.521 De Figueiredo Demeterco & Sade Sociedade de Advogados

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